Обманутые дольщики получили дополнительные возможности возвращения своих средств от обанкротившихся застройщиков деньгами либо имуществом. Такие права им предоставили изменения в Федеральный закон о банкротстве, вступившие в силу 15 августа. В Свердловской области они коснутся около тысячи дольщиков, однако гарантий, что новый закон позволит полностью вернуть вложенные деньги нет. Юристы уже думают, чем лучше заняться: помогать вернуть потраченные деньги или создавать кооперативы для достройки объектов.

Изменения в федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и ст.17 и ст.223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отношении банкротства застройщиков вступили в силу 15 августа. Обновленные законодательство расширяет права дольщиков на возврат вложенных в строительство жилых домов средств. Так за ним закреплено преимущественное право требования долга от обанкротившегося застройщика. Другие кредиторы: поставщики стройматериалов, контрагенты, подрядчики, ранее конкурировавшие с дольщиками за получение долга, остаются на втором месте.

– Законодатель счел необходимым выделить права дольщиков. Закон сделан по аналогии с законом о банкротстве кредитных организаций, в котором первоочередное право на требование долга имеют вкладчики. После получения компенсации дольщики могут вновь вложить средства в завершение строительства, но стоить достройка жилья может дороже в сравнении с первоначальной ценой, – говорит доцент кафедры предпринимательского права Уральской государственной юридической академии, адвокат Василий Богданов.

Как поступить с недостроенным жилье, в каждом конкретном случае, предстоит разобраться отдельно. В Свердловской области в настоящее время в стадии банкротства находятся 7 компаний: «Интеркомплекстрой», «Новый центр», «Домострой», «Новый град», «Средуралжилстрой», «Главсредуралжилстрой», «Агроинвестрой». Претендовать на возврат вложенных в возведение жилья средств могут около 1 тысячи дольщиков из Екатеринбурга, Первоуральска, Красноуфимска.

Хватит ли у застройщиков средств, чтобы покрыть долги перед дольщиками, эксперты ответить затрудняются. Еще сложнее в этой ситуации придется кредиторам. После расплаты застройщиков с дольщиками они и вовсе могут остаться не с чем. Если сумма долга окажется слишком большой и должник не в состоянии ее погасить, то банкротство застройщика может повлечь за собой банкротство компаний-кредиторов.

– Поставщики материалов, контрагенты и другие участники строительства сами должны нести риски. Выходом из этой ситуации для них может стать заключение договоров о 100%-й предоплате, но на практике этого практически не случается. Необходима государственная регистрация договора и оформление еще ряда документов, – объясняет Василий Богданов.

Страхование своих рисков кредиторами, по его словам, не принесет большой пользы. Как правило, такие договора начинают действовать после вынесения судом решения о банкротстве компании, а сами судебные процедуры могут занять больше года.

С другой стороны на ситуацию с расплатой перед кредиторами смотрит председатель Свердловского отделения Союза заемщиков и вкладчиков Дмитрий Нисковских.

– Поставщики стройматериалов и контрагенты поставлены в очереди после дольщиков. Это правильно еще и потому, что зачастую задолженность перед ними сфабрикована, – полагает он.

В тоже время изменения в закон о банкротстве предполагают с целью погашения долга перед кредиторами передачу земельного участка и находящегося на нем объекта строительному кооперативу.

– Создать строительный кооператив могут сами дольщики. Например, два года назад, чтобы достроить объект компании «Уралстрой-1» на улице Бошакова в Екатеринбурге дольщики создали ТСЖ. Отчасти это удалось сделать потому, что в ее создании участвовали опытные юристы. Со дня на день дом будет введен в эксплуатацию, – рассказал руководитель адвокатского бюро «Капитал» Андрей Бельянский.

Отдельно останавливаются законодатели на ситуации, в которой строительный объект и земля под ним переданы в залог банкам либо иным организациям. При реализации данного имущества дольщики могут использовать для восполнения своих затрат лишь 25% от вырученной суммы. В Союзе строителей Свердловской области эта норма вызвала некоторое недопонимание.

– Почему именно 25%, почему не 30%? – удивляется заместитель председателя Союза Анатолий Васильев. – Если застройщик строил в основном на привлеченные средства дольщиков, 25% не покроют их затраты.

– Не факт, что 25% хватит, что рассчитаться с дольщиками, – соглашается с ним советник губернатор, глава регионального отделения Ассоциации юристов России Сергей Пересторонин. – Но это лучше, чем ничего. Раньше у дольщиков не было почти никаких прав на жилье. Изменения в законодательство в этом смысле дают много плюс для них.

Кроме того, в значительной доле случаев залогодержателями являются сами дольщики. Они, как правило, заинтересованы в достройке жилья. Стоимость покупки аналогичных квартир в новостройках сейчас значительно отличается о той, на которую ориентировались дольщики при возведении собственных объектов.

– Некоторыми застройщиками была бесплатно получена земля, другими – бесплатное подключения к сетям. Льготные подключения можно было получить до 2005 года, – поясняет депутат Свердловской областной думы Владимир Коньков. – Если большинство квартир в доме уже проданы, то есть, у дольщиков нет возможности привлекать дополнительные средства, то новому инвестору в счет погашения средств на достройку согласно областному законодательству будет выделяться земельный участок.

Владимир Коньков полагает, что сам закон о банкротстве застройщиков нуждается в уточнении, так как «не совсем четко формулирует положение застройщиков».

Как стало известно «Вечерним Ведомостям», совершенство закона и тонкости его применения ведущие представители юридического сообщества Урала, областные законодатели, застройщики намерены обсудить в конце сентября в ходе круглого стола. На мероприятие приглашен член комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Госдумы РФ Александр Хинштейн. Дата проведения Круглого стола и состав участников еще уточняются.

«Вечерние Ведомости» будут следить за итогами обсуждения и реализацией закона в Свердловской области.

Поддержать редакцию