Тренды рынка жилья – снижение рисков и рост цен
Генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселев оценил перспективы законодательных инноваций
06.03.2019
В этом году рынок жилья ждут большие перемены. Собственно, они уже начались, хотя реформа строительной отрасли еще не завершена. О первых результатах и более отдаленных последствиях изменений в законодательстве для дольщиков и застройщиков рассказывает генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселев.
- Станислав Владиславович, давайте начнем с итогов 2018 года.
- Если говорить об отрасли в целом, ее характеризуют несколько показателей. Первое – существенное увеличение спроса, его зафиксировали по своим объектам все ключевые застройщики. Причем увеличение спроса носит качественный характер, продукты уверенного застройщика в 2018 году собирают на себя спрос с проектов меньшего качества, старого формата.
ГК «КОРТРОС» также отмечает рост спроса по всем регионам присутствия - и в Москве, и в Екатеринбурге, и в Перми, и в Питере.
Вторая тенденция – рост цен на жилье, его Росстат по итогам 2018 года фиксирует на уровне 6,3%. Это при том, что в 2017 году рост составил всего 1%. Такая динамика вызвана в большей степени внешними факторами. Объявленные изменения в законодательстве привели к тому, что люди стали более расторопными с точки зрения принятия решения. А дополнительным серьезным стимулом была ставка по ипотеке – минимальная по году колебалась в районе 9,6%. Вот инструмент, вот продуктовая линейка, и вот вам внешние сигналы о необходимости приобретения жилья здесь и сейчас.
- Пришло время принятия решений?
- Да. Покупатель понимает, что еще есть возможность купить по меньшей цене, хеджируя риск тем, что он идет к понятному застройщику. Конечно, в будущем покупателю будет гарантирована сохранность денег, но при этом он столкнется с увеличением цены. В этом плане рост цен в 2018 году – это начало тренда. Не думаю, что в 2019-2020 годах будет взрывной рост цен, но то, что он продолжится, - это безусловно.
Именно поэтому большинство застройщиков зафиксировали существенное увеличение финансовых результатов, и «КОРТРОС» не исключение. По поступлениям от продаж мы вышли на рекордные показатели в истории компании - 22,8 млрд рублей. Рост выручки - до 24 млрд рублей против 17,5 млрд в 2017 году. Строительно-монтажные работы мы в прошлом году проинвестировали в объеме 12,5 млрд рублей, по этому году задача - проинвестировать порядка 16 млрд.
- А что касается качества?
- В прошлом году мы ввели в эксплуатацию 251 тысячу кв. метров во всех регионах присутствия, в том числе в Академическом - 136 тысяч. Этот район в Екатеринбурге составляет существенную долю нашего портфеля. В Москве реализуются два очень крупных проекта: наш флагманский объект ЖК «Headliner» и проект ЖК ILOVE. Вообще у нас большой портфель по Москве. В 2018 году мы по объемам строительства в столице стали седьмыми, «Headliner» вошел в топ-5 по продаваемости проектов бизнес-класса.
С точки зрения уникальных результатов «КОРТРОСа» – мы лидеры в технологии комплексного освоения территории, без всяких сомнений и лишней скромности. Если говорить об Академическом, продавать в одной локации 140 тысяч кв. метров жилья, предлагать качественный многоформатный продукт, отвечая на запросы разных категорий потребителей, иметь 20% повторных продаж людям, которые уже покупали в Академическом, – это знак качества, это серьезно.
Такие проекты - особый формат работы застройщика, и сегодня можно с уверенностью сказать, что «КОРТРОС» эту технологию знает «от и до» и готов ее развивать дальше.
Раньше для компании – и вообще для рынка - продуктом был дом, построенный на конкретном земельном участке. Построили, продали, ну, и слава богу. Затем началась трансформация продукта с точки зрения качества – появились архитектурные проекты, девелоперы начали очень серьезно заниматься не только выжиманием из конкретного проекта квадратных метров, но и созданием дополнительных качеств с точки зрения архитектуры, дизайна мест общего пользования, прилегающей территории. Мы сейчас переносим фокус внимания с технических, архитектурных, градостроительных решений на конкретного клиента. А с использованием цифровизации, с запуском формата «умная квартира», «умный дом», «умный город» мы начинаем двигаться еще быстрее.
- Получается, вы уже не квадратные метры продаете, а образ жизни, будущее?
- Человек заселяется в наш жилой комплекс, ему там жить, тратить деньги. И насколько мы качественно, полно сумели охватить его потребительские предпочтения, запросы, настолько компания будет успешна завтра. Так что теперь мало построить и продать – нужно смотреть дальше.
- Возвращаясь к новациям в законодательстве - к чему мы должны прийти в итоге?
- В фокусе внимания власти – обманутые дольщики, проблема номер один в нашем жилищном строительстве. Все изменения направлены на то, чтобы ее решить, минимизировать риски дольщика: теперь деньги, которые человек направляет на строительство жилья, размещаются на эскроу-счете, и независимо от того, достроен ли дом, они никуда не денутся. После передачи жилья дольщику деньги отправляются застройщику. С точки зрения отношений застройщик – дольщик риск покупателя в этой системе сводится к минимуму.
С точки зрения отношения девелопер - банк ситуация такова: теперь, не имея доступа к деньгам дольщиков, мы кредитуемся на строительство дома в банке. Естественно, что есть и нормативы по объему собственных средств застройщика, которые он обязан вложить в стройку до начала проектного финансирования. По разным оценкам, в результате этих перемен с рынка уйдут до 30% застройщиков. По факту на рынке останутся только профессионалы. Но и они должны будут серьезно работать над своим продуктом.
- Готов ли «КОРТРОС» работать в новых условиях?
- Конечно. Мы подготовились ко всем изменениям и сделали ставку на увеличение программы строительства, увеличиваем объемы и в Москве, и в Екатеринбурге.
- А в Перми? В 2020 году «КОРТРОС» завершает последние объекты в ЖК «Гулливер». Есть дальнейшие планы?
- «КОРТРОС» создает свою пермскую историю уже 5 лет. Надеюсь, мы достаточно проявили себя как надежный и понятный для власти застройщик, входящий в круг ключевых игроков рынка и демонстрирующий отличные результаты и по объемам, и по качеству. Мы одни из немногих, кто отвечает на запросы власти с точки зрения развития социальной инфраструктуры. Детский сад, который мы строим и в конце года должны ввести в ЖК «Гулливер», – это задача, которую нам поставил губернатор.
Мы заинтересованы в работе в Перми. Мы здесь приложили много сил, энергии и труда и никуда уходить не собираемся. Конечно, мы могли бы «насобирать» точечную застройку. Но мы можем больше. Есть площадки, которые нам интересны. Например, ДКЖ – площадка под комплексное освоение. Это наш формат.
- Пермь для «КОРТРОСа» - это что-то личное?
- Так получилось, что да. Президент компании Вениамин Голубицкий коренной пермяк, долго жил на Компросе, рядом с территорией будущей застройки. А для меня 3 года работы в «КОРТРОС-Пермь» – очень знаковый период, всегда с теплотой вспоминаю совместную работу с пермской командой.
Так что особое отношение к пермским проектам компании – не случайность. Мы стараемся реализовывать здесь все лучшее, что можем предложить. 26-этажный дом на Механошина – первый высотный объект в Перми, «АСТРА» - уникальный архитектурный проект, включивший реставрацию исторических памятников. «Хедлайнер» в «Гулливере» тоже будет уникальным.
Мы изначально говорили, что «КОРТРОС» в Перми - всерьез и надолго, всегда исходили из того, что мы не просто федеральный застройщик, который освоил красивую площадку, снял сливки и поехал дальше. Когда самолет заходит на посадку над Пермью и ты видишь свои проекты, хочется скорее приземлиться и скорее начать делать что-то еще. Надеемся, что новая площадка в Перми даст такую возможность.
- Станислав Владиславович, давайте начнем с итогов 2018 года.
- Если говорить об отрасли в целом, ее характеризуют несколько показателей. Первое – существенное увеличение спроса, его зафиксировали по своим объектам все ключевые застройщики. Причем увеличение спроса носит качественный характер, продукты уверенного застройщика в 2018 году собирают на себя спрос с проектов меньшего качества, старого формата.
ГК «КОРТРОС» также отмечает рост спроса по всем регионам присутствия - и в Москве, и в Екатеринбурге, и в Перми, и в Питере.
Вторая тенденция – рост цен на жилье, его Росстат по итогам 2018 года фиксирует на уровне 6,3%. Это при том, что в 2017 году рост составил всего 1%. Такая динамика вызвана в большей степени внешними факторами. Объявленные изменения в законодательстве привели к тому, что люди стали более расторопными с точки зрения принятия решения. А дополнительным серьезным стимулом была ставка по ипотеке – минимальная по году колебалась в районе 9,6%. Вот инструмент, вот продуктовая линейка, и вот вам внешние сигналы о необходимости приобретения жилья здесь и сейчас.
- Пришло время принятия решений?
- Да. Покупатель понимает, что еще есть возможность купить по меньшей цене, хеджируя риск тем, что он идет к понятному застройщику. Конечно, в будущем покупателю будет гарантирована сохранность денег, но при этом он столкнется с увеличением цены. В этом плане рост цен в 2018 году – это начало тренда. Не думаю, что в 2019-2020 годах будет взрывной рост цен, но то, что он продолжится, - это безусловно.
Именно поэтому большинство застройщиков зафиксировали существенное увеличение финансовых результатов, и «КОРТРОС» не исключение. По поступлениям от продаж мы вышли на рекордные показатели в истории компании - 22,8 млрд рублей. Рост выручки - до 24 млрд рублей против 17,5 млрд в 2017 году. Строительно-монтажные работы мы в прошлом году проинвестировали в объеме 12,5 млрд рублей, по этому году задача - проинвестировать порядка 16 млрд.
- А что касается качества?
- В прошлом году мы ввели в эксплуатацию 251 тысячу кв. метров во всех регионах присутствия, в том числе в Академическом - 136 тысяч. Этот район в Екатеринбурге составляет существенную долю нашего портфеля. В Москве реализуются два очень крупных проекта: наш флагманский объект ЖК «Headliner» и проект ЖК ILOVE. Вообще у нас большой портфель по Москве. В 2018 году мы по объемам строительства в столице стали седьмыми, «Headliner» вошел в топ-5 по продаваемости проектов бизнес-класса.
С точки зрения уникальных результатов «КОРТРОСа» – мы лидеры в технологии комплексного освоения территории, без всяких сомнений и лишней скромности. Если говорить об Академическом, продавать в одной локации 140 тысяч кв. метров жилья, предлагать качественный многоформатный продукт, отвечая на запросы разных категорий потребителей, иметь 20% повторных продаж людям, которые уже покупали в Академическом, – это знак качества, это серьезно.
Такие проекты - особый формат работы застройщика, и сегодня можно с уверенностью сказать, что «КОРТРОС» эту технологию знает «от и до» и готов ее развивать дальше.
Раньше для компании – и вообще для рынка - продуктом был дом, построенный на конкретном земельном участке. Построили, продали, ну, и слава богу. Затем началась трансформация продукта с точки зрения качества – появились архитектурные проекты, девелоперы начали очень серьезно заниматься не только выжиманием из конкретного проекта квадратных метров, но и созданием дополнительных качеств с точки зрения архитектуры, дизайна мест общего пользования, прилегающей территории. Мы сейчас переносим фокус внимания с технических, архитектурных, градостроительных решений на конкретного клиента. А с использованием цифровизации, с запуском формата «умная квартира», «умный дом», «умный город» мы начинаем двигаться еще быстрее.
- Получается, вы уже не квадратные метры продаете, а образ жизни, будущее?
- Человек заселяется в наш жилой комплекс, ему там жить, тратить деньги. И насколько мы качественно, полно сумели охватить его потребительские предпочтения, запросы, настолько компания будет успешна завтра. Так что теперь мало построить и продать – нужно смотреть дальше.
- Возвращаясь к новациям в законодательстве - к чему мы должны прийти в итоге?
- В фокусе внимания власти – обманутые дольщики, проблема номер один в нашем жилищном строительстве. Все изменения направлены на то, чтобы ее решить, минимизировать риски дольщика: теперь деньги, которые человек направляет на строительство жилья, размещаются на эскроу-счете, и независимо от того, достроен ли дом, они никуда не денутся. После передачи жилья дольщику деньги отправляются застройщику. С точки зрения отношений застройщик – дольщик риск покупателя в этой системе сводится к минимуму.
С точки зрения отношения девелопер - банк ситуация такова: теперь, не имея доступа к деньгам дольщиков, мы кредитуемся на строительство дома в банке. Естественно, что есть и нормативы по объему собственных средств застройщика, которые он обязан вложить в стройку до начала проектного финансирования. По разным оценкам, в результате этих перемен с рынка уйдут до 30% застройщиков. По факту на рынке останутся только профессионалы. Но и они должны будут серьезно работать над своим продуктом.
- Готов ли «КОРТРОС» работать в новых условиях?
- Конечно. Мы подготовились ко всем изменениям и сделали ставку на увеличение программы строительства, увеличиваем объемы и в Москве, и в Екатеринбурге.
- А в Перми? В 2020 году «КОРТРОС» завершает последние объекты в ЖК «Гулливер». Есть дальнейшие планы?
- «КОРТРОС» создает свою пермскую историю уже 5 лет. Надеюсь, мы достаточно проявили себя как надежный и понятный для власти застройщик, входящий в круг ключевых игроков рынка и демонстрирующий отличные результаты и по объемам, и по качеству. Мы одни из немногих, кто отвечает на запросы власти с точки зрения развития социальной инфраструктуры. Детский сад, который мы строим и в конце года должны ввести в ЖК «Гулливер», – это задача, которую нам поставил губернатор.
Мы заинтересованы в работе в Перми. Мы здесь приложили много сил, энергии и труда и никуда уходить не собираемся. Конечно, мы могли бы «насобирать» точечную застройку. Но мы можем больше. Есть площадки, которые нам интересны. Например, ДКЖ – площадка под комплексное освоение. Это наш формат.
- Пермь для «КОРТРОСа» - это что-то личное?
- Так получилось, что да. Президент компании Вениамин Голубицкий коренной пермяк, долго жил на Компросе, рядом с территорией будущей застройки. А для меня 3 года работы в «КОРТРОС-Пермь» – очень знаковый период, всегда с теплотой вспоминаю совместную работу с пермской командой.
Так что особое отношение к пермским проектам компании – не случайность. Мы стараемся реализовывать здесь все лучшее, что можем предложить. 26-этажный дом на Механошина – первый высотный объект в Перми, «АСТРА» - уникальный архитектурный проект, включивший реставрацию исторических памятников. «Хедлайнер» в «Гулливере» тоже будет уникальным.
Мы изначально говорили, что «КОРТРОС» в Перми - всерьез и надолго, всегда исходили из того, что мы не просто федеральный застройщик, который освоил красивую площадку, снял сливки и поехал дальше. Когда самолет заходит на посадку над Пермью и ты видишь свои проекты, хочется скорее приземлиться и скорее начать делать что-то еще. Надеемся, что новая площадка в Перми даст такую возможность.
© Вечерние ведомости
Читать этот материал в источнике
Читать этот материал в источнике
Здоровье «уральского гусара» продолжает ухудшаться в заточении
Четверг, 10 июля, 22.07
В серовской больнице спасли раздробленную ногу молодого экскаваторщика
Четверг, 10 июля, 20.43
Банк ДОМ.РФ и компания «Практика» восстановят памятник архитектуры в центре Екатеринбурга
Четверг, 10 июля, 19.48